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泸州楼市2012下半年五大猜想

发布时间:2012/8/6 关注度:   来源:泸州新闻网
2012年上半年,房地产市场波云诡谲、扑朔迷离,尽管成交量有所回升,但宏观调控却陷入了各方博弈的泥潭中纠结不定。

  2012年下半年泸州房地产市场又将何去何从?政策的博弈是否会让购房优惠继续扩大?信贷放松是否会促进刚需积极入市?酒城楼市能否突破低迷的供求状态?“金九银十”能否再现楼市?经验表示,“市场跟着政策走,政策随着市场,泸州楼市的下半年,仍在政策与市场的博弈中充满变数。

  政策

  调控基调不变 地方托市暗潮涌动

  观察:在楼市调控持续从严的环境下,2012年全国各地限购限贷政策依然严格执行。但自4、5月份起,以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的地方政策微调在扬州、重庆、河南等地逐渐展开。据统计,除了少数几个城市对调控政策的微调被叫停外,目前为止已有超过30个城市对调控政策进行了适度调整,其中全国对公积金政策松绑的有13个城市,并正在成为地方政府政策微调主流。各地救市是地方政府为维护土地价格和成交必然采取的小动作,而中央限购不动摇的主基调短期内不会有大变化。从6月份三天内三部委密集辟谣可看出,市场调控态度依然严谨,中央“调控不动摇”的口风没变。

  猜想:有关业内人士认为,河南新政后,地方政府保刚需、促成交的微调政策还会继续,差别化房贷和差别的购房优惠会更加明显。地方微调政策和中央调控政策的博弈会在“主基调”不变的基础上深入。因此,在控制房价上涨和抑制投机、投资性需求的基础上,下半年整体政策、整体的大环境,可能会适当放松,但前提是房价不会出现大的涨幅。

 信贷

  金融政策放宽 刚需购房门槛降低

  观察:6月,央行时隔三年后首次降息,一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点;同时,央行又表示“个人住房贷款利率浮动区间下降为基准利率的0.7倍”,7折利率优惠有望重现江湖。调息虽意不在救楼市,但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。对当前调控下的楼市而言,降息是积极信号,购房和融资成本降低,购房者入场积极性会提高,观望减弱。体现在市场上就是需求信心增长,楼市活跃度增加。

  猜想:“该政策的意图很明显,即是加大对刚需的支持和放行。”业内专家冯先生分析认为。这一次降息,或许只是开始,接下来可能还会再降,因此尽管此政策不是针对楼市,但一定会刺激楼市的购买热情。从5月销售情况看,全国范围的刚需都在陆续入场,降息后,这种入场速度可能会加快,一次降息体现在购房压力上是不明显的,但释放的信号是货币将宽松,那么房贷优惠是否会加大?购房者是否再度成为银行抢夺的优质资源?二套房是否会变相松绑? 这些猜测便自然而然进入了人们的预期中。

  供求

  压抑需要释放 供求或迎来双增长

  观察:今年以来,由于库存高企,不少一二线城市普遍放量销售,市场供应也随之增长;同时,在“降价保量”的大势下,促进了成交量的明显增长。就酒城楼市而言,1-5月份,我市城区商品房共批准预售面积77.6896万平方米,同比有所减少,但与同期我市城区商品房49.1565万平方米销售面积而言,市场供过于求仍较为明显。

  猜想:从供应情况看,低迷的成交量让开发企业不得不再次放缓开发节奏,这造成了很长一段时间以来我市商品房供应量的持续偏低,从而陷入低供应、低成交量的“泥潭”。但当前的酒城楼市大盘林立,商品房供应市场有目共睹,压抑的供应终会爆发。5月份,不少楼盘加紧推房,明显增加了房源上市量,这也导致了5月份的商品房供应量大幅增长。另一方面,这一轮调控重点调的就是供需关系,通过限购和限贷扼制需求,直接结果就是把更多的购房者挤在需求之外,但这些需求早晚还是要释放。

 因此,下半年,酒城楼市供求双增长的可能性较大,但供过于求的总体态势仍将持续。

  市场

  楼市行情看好 “金九银十”或将再现

  观察:今年上半年,全国房地产市场事实上处于一种“量涨价跌”的阶段,从最近3个月的销量可以看出来,都是持续创出今年的新高。全国楼市的上扬,无疑是各地房企持续以来的“以价换量”成果的扩大。但就酒城楼市而言,1-5月份,我市城区商品房累计销售面积49.1565万平方米,同比减少38.2973%;环比来看,也是较为平稳,没有出现明显增长。

  猜想:从6月末和7月初这段时间看,酒城楼市并没有因传统淡季的到来而冷清,首套购房需求正在分化入市,加上房贷优惠加大,刺激楼市的购买热情,市场需求信心增长,不排除下半年集中入市的可能;除此之外,泸州大量的改善性刚需刚刚崛起,持续的改善需要将螺旋上升,而这一部分,或许才下半年酒城楼市的主力军。另一方面,我市不少楼盘也预计将在9、10月份开盘放量,以迎接市场入市需求。

  由此,如果政策面没有大的变动,我市供求有可能在9、10月份碰出激情的火花,“金九银十”或将再将酒城楼市。

  房价

  楼市量涨价稳 购房置业时机隐现

  观察:“量涨价跌”是今年上半年全国房地产市场主旋律。从5月份国家统计局最新公布的统计数据显示,70个大中城市中,与上月相比,价格下降的城市有43个,持平的城市有21个,上涨的城市有6个;与去年同月相比,价格下降的城市有55个,比4月份增加了9个。5月份,泸州新建住宅、新建商品住宅销售价格指数均为环比持平,同比上涨1.1%;二手住宅价格指数环比持平,同比下跌0.1%。5月份的统计数据是上半年全国房价和酒城房价的一个缩影,上半年大多一二线城市房价都有不同程度的下跌,而酒城房价则基本保持平稳,下跌并不明显。

 猜想:在持续了1年多的楼市政策调控后,酒城房价已由过去的过快上涨向目前的理性平稳方向发展。从成本底线来看,土地作为房价重要组成部分,价格一直没降,历次调控,也从没说要降地价,建筑成本、人工费、税费和融资成本也是一直在涨,这对开发商而言“不涨已相当于降价”。另一方面,限购仍在持续,库存压力依然不小,这个过程中开发商还需要抢量,一些今年首次开盘的大盘,低开高走在政策冲出谷底后是必然的趋势,城南、城西同质化项目会加大优惠力度抢夺客源;同时整体经济面临下滑风险,房地产在这样大背景下大幅涨价的可能性极低。因此,下半年房价可能在一轮较普遍的优惠声中企稳。

  有关业内人士认为,关于量和价的问题,“量”会领先于“价”,量先上去,价就随之起稳。因此,对于购房者而言,只要是在“量涨价跌”的状态下,一般都是购房置业的好机会。  

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